产业园区的困局，才刚刚开始！

说到园区里最棘手的问题，招商绝对名列前茅。国有园区和民营企业都在绞尽脑汁招商。

自8月1日《公平竞争审查条例》正式实施以来，税收返还的“黄金时代”悄然结束，不仅给依赖税收返还优惠的招商工作带来了巨大挑战，而且对下一次招商提出了更高的要求。

面对竞争激烈的招商市场，如何脱颖而出成为企业合作的首选？如何吸引和留住更多优质企业？值得深思。

目前，招商难已是不争的事实。

过去，园区市场稳步上涨。只要位置理想，立面到位，即使服务稍差，租金成本略高，仍能吸引大量企业为此买单。

但现在不一样了。在调查中，我们发现园区招商真的招不动了。

许多板块的园区空置率已经达到20%以上，一些郊区的产业园区空置率仍然很高，一些新园区的空置率甚至高达40%以上。

主要原因是在产业环境持续收缩的背景下，市场供过于求。

以工业厂房为例，前几年，在制造业回归浪潮的推动下，全国各地掀起了建厂热潮。

然而，当无数的厂房拔地而起时，挑战也随之而来。后续发展的行业是什么？企业需要什么服务？未来的发展路径是什么？一切仍处于探索阶段。

即使在很多地方，由于对行业缺乏了解，厂房在建设过程中也没有明确的产业定位，也没有融入到特色产业园区的理念中。只有在当时科技创新的号召下，“科技”才能直接进行、园区头上套着“创新”的概念。

就这样，无数科技园区和创新园区如雨后春笋般涌现。

数据显示，预计到2025年，全国产业园区总面积将超过62亿平方米。

一方面，许多园区像潮水一样涌入市场，另一方面，企业数量急剧下降。就目前的市场情况而言，市场无法消化如此大量的园区。

当供需之间的巨大差距难以填补时，园区的空置问题将更加严重。未来，园区的去除只会越来越困难。

毫无疑问，现在真的很难招商。

《公平竞争审查条例》的正式实施，无疑为已经充满挑战的园区发展道路增添了新的考验，甚至税收退税政策的“捷径”也被封锁。

为了适应市场环境的变化和政策的要求，许多地方政府积极响应号召，招商体系需要“减肥”，撤销了内部招商部门，一些地方也取消了基层招商指标。

在此背景下，为了以更专业、更市场化的方式招聘更多优质企业，全国各地的国有资产平台开始设立专门的招商部门招商。

因此，招商的重任自然落在了国有资产平台的肩上。

然而，他们能胜任招商的重任吗？还有待商榷。毕竟以前的国资平台根本不招商。

真正的招商吸引力基本上是由地方政府和管理委员会安排的。从早期的产业定位、中期的企业吸引力到后续的实际实施，基本上是一站式服务。

但现在的风向已经完全改变了，地方政府不仅取消了大量的招商部门，还取消了连税优惠政策。

当地政府和企业没有一对一的政策可谈的空间，所以大家一夜之间回到了解放前。

企业在选择园区时，也回到了相对理性的状态。园区产业生态是否完善，上下游产业是否齐全，产业服务是否到位，已成为企业选择园区的重要标准。

所以，随着地方政府在招商方面的存在感急剧下降，相应的招商引资部门似乎没有必要存在。

如今，招商越来越难成为必然。

成立国有资产平台招商部门的初衷一定是好的，以更专业、更市场化的方式做好招商工作。然而，当他们真正开始实施招商工作时，国有资产平台能否做好招商工作还有很长的路要走。

随着地方政府招商部门的裁员和国有资产平台的个人招商，未来的招商策略必然会发生巨大的变化。

过去，地方政府将通过税收激励、补贴等方式吸引领先企业，然后依靠这些领先企业的磁吸效应，逐步建立完整的下游产业链。

然而，到目前为止，这条传统路径已经不可能了。现在，国有资产平台需要承担引进龙头企业、促进产业链完善的重要任务。

然而，由于过去国有资产平台的核心功能更多地集中在基础设施建设和资本整合上，许多现状无法自行解决，如商业环境的优化。

因此，在这种情况下，地方政府和国有资产平台公司应重新分工，根据自身特点划分职能。

地方政府应重点关注产业发展的本质，如建设高质量的商业环境、完善的基础设施配套设施等，更注重把握总体方向，如明确产业发展方向，选择合适的产业类型。

而国有资产平台则不同，应更加注重招商的实施和实施，这就要求国有资产平台对招商有足够的专业性。

从政策层面来看，招商人员需要成为政策的“活字典”。他们不仅要熟悉政府最新出台的政策和专项支持措施，还要有能力准确地将这些政策红利连接到企业，因为企业往往很难充分掌握这些信息。

从产业规划的角度来看，招商人员需要具有敏锐的市场洞察力，准确定位目标客户，深入分析城市或园区周围的产业基础、资源禀赋和发展趋势，为企业定制适合其发展的产业方向。

从特定的产业方向来看，招商人员必须了解哪些类型的企业能够准确匹配园区的需求，并清楚地掌握这些企业需要跨越的政策门槛，以便成功获得入驻资格。

归根结底，提高招商人员专业水平的核心在于深入了解和满足企业的实际需求。

同时，在市场增长缓慢的情况下，国有资产平台应注重增量招商，一是在该地区找到新的产业发展方向，二是培育和孵化内部企业。

因此，在招商过程中，国有资产平台应与科研机构、大学等平台形成更多的联动，深入探索和激发当地的创业和创新需求，以及对载体的需求。

因为创业创新项目一旦成功实施，不仅可以快速促进园区资源的有效转化利用，还可以引领和催生一系列新兴产业的发展方向。

此外，国有资产平台还需要深入挖掘和激活园区内企业的潜在价值，依托服务部门、运营部门、投融资部门的综合优势，精心孵化和培育企业成长。

企业孵化成功后，不仅能有效促进园区库存资源的优化配置，还能促进其他产业园区闲置资源的高效利用和转化。